非法转让土地是指违反土地管理法规的行为，主要特征包括：
违反合同或法律规定：
行为人在取得土地使用权后，未按合同或法律规定的条件和程序进行投资开发，即擅自将土地使用权转让给他人。
未经投资开发：
在未取得应有的投资开发之前，加价转让土地使用权，这通常被视为炒卖土地的行为。
形式多样：
非法转让土地可以表现为买卖、出租、出售、交换、赠与等各种形式。
法律后果：
非法转让土地的行为可能会受到行政处罚，如没收违法所得，拆除非法建筑，恢复土地原状，并可能面临刑事责任。
非法转让土地不仅违反了土地管理法规，也破坏了土地市场的正常秩序，影响了土地资源的合理利用
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